房产新消息：别了囤地高周转估值逻辑房地产行业又到质变时

“三道红线”是一场及时雨，避免了更大内卷。

2020年上半年，由于流动性大量释放，市场上的钱又多又便宜，大量房企纷纷在全国范围内展开了抢地运动，整体溢价率连续数月超过了15％。要知道，土拍热的地方，基本都是限价最严格的区域，高昂的地价配上封顶的房价，让拿到地的房企净利润率被严重压低，最严重的时候，很多地方新摘牌项目的净利润率普遍不超过5％，这给后期的操盘带来了严重隐患。即便如此，仍有不少房企继续热衷土拍，一批又一批项目的净利润率连创新低，有的甚至根本就算不出盈利来。

没钱赚为什么还要做？

有些是因为城市公司项目较少，为了保证团队的建制和业务关系不受影响，不得不勉为其难。但更多的，还是与当前金融机构的融资要求有关。房地产是个高杠杆行业，大部分企业的资产负债率都在70％-80％附近，没有融资就没有各家房企的今天。只有连续不断的资金保证，各家房企才能维持并进一步发展自己的业务规模。

各金融机构在发放贷款的时候，首先要求的就是企业的规模要足够大。一般来说，行业TOP50房企的贷款基本是有保证的，排名靠后的企业就不一定能“吃饱”了。但遇到市场不景气的时候，譬如2018年，基本上只有TOP30的房企才有融资保证。

没有规模就没有钱，没有钱就更没有规模。很长一段时间里，各路房企必须要把规模放在第一位，于是很多项目不但利润少要做，必要的时候即便没有利润也要做。这就出现了严重的行业内卷，再加上限价对利润的直接压制，很多看起来销售业绩一路高歌的房企都是有苦难言，这在2020年上半年已经表现得淋漓尽致。

从1998年开始全面推行货币化分房和按揭贷款之后，过去的22年，对于房企来说，大致可以分成两个时代。而这个划分时代的标准线出现在2010年。那一年的土地增值税全面严格征收，这是个里程碑式的节点，改变了整个行业的作业模式，也让一批房企逆势上行，逐步占据了行业的领先位置。

在2010年之前，土地增值税虽然已经出台了十几年，但各地基本都是按照固定的比例进行征收。在那个房价与时间成正比的时代，这就意味着开发时间越长，房企享受到的收益就越大。以港资房企为代表的一批开发企业，普遍采取囤地模式，即便项目进入了开发状态，也基本惜售，尽量做到利润最大化。

2010年5月25日，正式颁布了《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》，整个行业的运作体系都由此发生了根本性变化。那之后，对房企来说毛利润再高，大部分收益也都用来缴纳土地增值税了，房企囤地的实际所得，甚至弥补不了拉长开发时间所导致的资金成本上升。土地增值税控制了房企的利润，一定程度上也抑制了其推升房价，对市场的规范和健康做出了至关重要的贡献。

一部分反应较快的房企，全面推行高周转模式，不追求项目的高毛利率，而是把资金周转速度放在了首位。这就对那些还在坚持囤地的项目，形成了快鱼吃慢鱼式的打击。而很多00年代盛极一时的房企，却因为没有及时调整，在行业内的排名迅速下滑，有些甚至已经淡出了地产开发行业，这里面港资企业尤其多。

00年代强调利润率，追求的是时间的拉长；而10年代强调高周转，追求的则是时间的缩短。缩短时间导致的利润率下降，必须要用规模来弥补，这样才能实现总体利润的最大化。整个10年代，就是各家不断压缩开发周期的过程。

之前，万科推行5986，即拿地后5个月开工，9个月销售，第一个月必须卖出8成，并且要有6成以上是住宅。而后来碧桂园的节点要求已经变成了456，拿地后4个月就要开盘，5个月资金回正，6个月实现资金再周转，就房地产行业的开发特点来说，这基本上做到了极致。事实上，碧桂园模式已经成为过去几年大部分房企的准则，这不但导致很多固守传统的港资企业退出市场，也让各地的中小房企纷纷让出阵地，市场进入了大型上市公司绝对主导的状态。

而“三道红线”从根本上控制了房企的负债，当资金受限之后，各家已经没有能力再保持原来的业务速度，毕竟高周转是建立在高杠杆基础上的。没有杠杆就没有规模，没有规模，超低的利润率就失去了意义。

前有土地增值税，后有“三道红线”，各家房企所面临的形势越来越严峻。囤地没有前途，高周转的低利润率又随时可能带来意外风险，再结合各主要城市可供开发的土地越来越稀缺的现实，整个行业又到了该质变的时候了，一个新的时代开启了。

“三道红线”限制住了房企的负债总额和增速，这是格局固化的重要手段，实际上也在关闭中小房企快速逆袭的通道。类似融创这样在短短几年内便跃升到行业TOP4阵营的案例，以后恐难再现。未来的地产开发，整体增速将逐步趋缓，但行业龙头的市场占有率会越来越大，白酒、家电行业里几大巨头掌控全行业的局面，再现于房地产开发领域成为大概率。

巨头形成是有客观原因的，如果“三道红线”不出台，巨头时代也早晚会形成，但“三道红线”明显加快了这一进程。梳理一下房企巨头出现的必然性，理由如下：

1.地产巨头是资金集中化的结果

“三道红线”是一个结果，而不是一个开端。过去几年，由于房地产及相关行业对整体社会融资的占有比例愈发高企，一度达到三成，不管是从金融风险考虑，还是从各行业的均衡发展考虑，都需要抑制房地产这个“灰犀牛”。而针对地产的“三道红线”和针对银行的“两道红线”，都让地产行业的资金供给总量越来越受限。

原本为TOP50房企准备的资金，在供应下降的时候，会进一步向TOP30集中，某些极端时候甚至可能会像TOP10集中。很多人担心有一些中小房企目前是不受“三道红线”制约的，实际无论是否受限“三道红线”，这些中小房企拿到贷款的难度将会越来越大。

2.地产巨头是城市发展的需要

如果说过去20多年的时间里，房企的主要任务是帮助城市完成居住需求的满足，那么未来的房企在城市发展中的定位要改变了。限价全面贯彻，各地质素较好的地块，基本上供不应求。普通的招拍挂行为中，房企只是完成了一个简单的住宅开发过程，谁来做都差异不大，所以，净利润率越来越低也是市场发展的必然。

而随着城市核心区位的可开发用地越来越少，大量待开发土地集中在城市边缘，这些地块原有的市政基础相对薄弱，对房企的要求从满足市民需求变成了创造市民需求。未来的开发活动中，只会做住宅是远远不够的，房企需要在商业、教育、医疗、文化甚至产业上帮城市做出全方位的贡献，才能拿到相应的住宅用地作为一种“奖励”。这些能力多不是中小房企所具备的，只有那些规模具有绝对优势的龙头房企，才更有能力帮助城市创造需求，而它们也会在这一过程中进一步扩大规模，日渐变成真正的行业巨头。

3.地产巨头是资源集中化的结果

现在很多房企都越来越平台化，除了住宅开发外，还不断加大在“地产＋”方向的投入。比较常见的有产业、商业、商务、文旅、养老、会展等业务体系，除了上面所说的要满足城市发展需要外，这也是社会化分工进一步模糊的结果。

传统的行业分工是按照对生产资料的改变能力来划分，主要围绕自身的生产优势来确定业务方向。而如今则是以客户为导向，围绕客户的实际需求来不断丰富业务内涵。房企已经越来越不是简单的开发概念，围绕着目标客群的实际需求，其持有和运营的各类资产将越来越多，这种资源集中化，也是促进巨头生成的内在原因。

4.地产巨头是经营红利导致的必然

在囤地时代，资本雄厚是一个巨大优势，能拿到地并且能压得起，就能赚到更多利润；在高周转时代，负债能力至关重要，其实质就是用高杠杆来缓解利润率下降的压力，最终实现总收益最大化；而在“三道红线”全面贯彻之后，经营能力才是重中之重，而这也是头部房企的核心优势之一。

现在的顶级房企，已经全面进入了数字化时代，这不仅表现在所开发的产品上，也应用在日常的管理行为中。线上办公全面应用，数字化营销和财务管理等立体式反馈机制，已经在做出广泛贡献。优秀房企早已不是传统的粗放体系，而是一个真正的现代化企业。良好的硬件和制度，结合越来越多的高质素人才，巨头们的优势正在越来越大。

5年之后，万亿将成为房企巨头的门槛，其内涵早已超越了住宅开发，是具有商业、商务、产业、服务、娱乐等多种业态的超级巨无霸；10年之后，这些巨头更会发挥其强大的资金能力和消费终端掌控优势，把投资领域从房地产扩展到各个行业。

房地产不但不是窄路，不但有更好的未来，还将向我们展现出更加广阔的空间。住，这个仅次于衣和食的大行业，一直都是真正的好赛道，对行业领导者来说，“三道红线”所开启的供给侧改革，将是它们所得到的最好的政策支持。善于拥抱变化的企业，将会笑到最后。